マイホーム購入講座
第1回　マイホーム購入の前に

マイホームの購入は人生の一大イベントです。

若いご夫婦は第1子の小学校入学前に

50代なら終の棲家を求めてマイホームの購入を検討されることが多いようです。

でも、購入の前に考えておかなくてはならないことがいくつかあります。今回はそんなお話です。

マイホームの購入は減価する資産への投資です。

マイホームを土地と家屋の両面からとらえる必要があります。つまり、減価償却が発生しない土地という資産と、減価償却（経年劣化といってもいいかもしれません）が発生する家屋の両方を購入する行為だということです。

つまり、経年劣化はしない代わりに値動きのある土地と、日々経年劣化によって価値の減少してゆく家屋に対する投資だと考えることができます。

そして土地と家屋に対して購入時には消費税と不動産取得税、購入後は毎年の固定資産税が課税されます。家屋に対しては消耗品などの修繕費、およそ10年毎の比較的規模の大きい修繕費もかかることになります。（長期優良住宅などでは性能を維持するための修繕は、半ば義務となります）

これらの追加の出費も踏まえたうえでマイホームの購入を検討しましょう。住宅ローンを組んだら生活がかつかつになってしまうような買い方はNGです。

マイホームは減価する資産であると書きました。

もちろん大切な生活の場であり憩いとくつろぎの場であり成長の場でもありますが、夢で語れる部分だけではないということです。

ただ、これは入り口の話です。出口についても考えてみましょう。例えば30年後、自分が年を取った時や子供が巣立った後や子供が相続するころに、その家をどうするのかについての検証です。

取り壊すのか、売却するのか、建て替えるのかについても考えておきましょう。

土地がいい場所であれば或るいはいい場所になれば、転売が可能でしょう。
生活に便利な場所であれば老後に建て替えることもあるでしょう。
お子さんと一緒に住む家を建て直すことになるかもしれません。
いずれにせよ30年も経ってしまったら、家屋には売却価値を望むことはできなくなってきている（0円になるとは言いませんが）と考えましょう。

上記のように考えた時に若いうちは中古住宅に住んで、ある程度の年になったら終の棲家として新築を検討してはどうか？
若いうちは賃貸に住んで、お金ができたら新築を検討してはどうか？
結婚当初から新築に住みたい。など

マイホームに対する思いは様々です。どれも正解だと思います。

自分のライフスタイルについて考えたうえで、資金の状況と照らしてそういった判断をしてゆくのが正しいと思います。ただし、現状の収入と建築費用、その後の税金と維持費を踏まえた計画を立てておく必要はあります。特に転勤族の方は自分が転勤になった時のこと（単身赴任するのか、家族についてきてもらうのか）も含めて検討しましょう。

因みに中古住宅に住む場合、購入当初のリフォーム費用とその後の修繕費は年数がたっている分多くかかるものと考えておく必要があります。ただ、いろいろいじって試してみることができるというメリットはあります。その後に自分で家を建てる時の参考にもなります。

実家の土地にマイホームを建てるとでもいうのでなければ、場所の選定は大きな問題です。

学校は近いか、繁華街からの距離は十分か、周りに心理的瑕疵になるものはないか、買い物は便利か、通勤に便利か、幹線道路は近いか、駐車場のスペースはどうか、周辺の治安状況はどうか、ご近所づきあいや町内会の制度はどうか、工業地帯や工場の近くか、水はけはどうか、地盤はどうかなどなど

加えてその土地固有の制約についての確認は欠かせません。（販売条件、入手条件など）

駅ちかであるかどうかなど、売却や住み替えを考えるにあたっても大きな要素となってきます。

加えて地名の由来と地形について調べてみることを強くお勧めします。過去に水害のあった地域や津波の到達地点、川の氾濫の緩衝地帯となっていた土地などは地名に由来が残っていることが多いです。地域史の文献をあさってみるのもいいでしょう。
ここ20年くらいの新興住宅地などが水害や土砂崩れで壊滅しているケースでは、冷静に地図を確認すれば危ない土地であることがわかるケースがいくつもあります。売り手に聞いたって教えてはくれません。もちろんハザードマップ（市役所で教えてもらえます）のチェックは欠かせません。

＊心理的瑕疵について　何も事故物件に限った話ではありません。お墓・葬儀場・屠畜場などが近い場合や反社の事務所があること、ここでは厄介な近隣住民も含めて考えていいと思います。

他にも検討すべきことはたくさんあります。

・予算について・頭金について・ローン借入の可否

・建築規模・坪単価の相場・建築時期・補助金

・土地の持つ制約・手入れのしやすさなどなど

一番気になるのは「予算」、どの程度の価額のものなら自分に買えるのか、どの程度のローンなら返済していけるのかではないでしょうか？

考える順番として、お金が先か家が先かと聞かれることがあるのですが、間違いなくお金から検討に入ります。住宅メーカーの営業さんは、注文住宅でなくとも予算に合わせたセールスをしてきます。ある程度の金額が言えないと具体的な話には入ることができません。

2024/6/28更新

ここまでお付き合いいただき、ありがとうございます。

マイホームの購入は慣れないことでもあり知らないことも多くて、メンタル的にも大変です。

各種デザインや間取りを考える前に、どんなことを考えるべきか聞いておきたいと思いませんか？

私自身は2022年に新築で家を建てましたので、その経験を踏まえてお話しできると思います。

お金に関する疑問は、ライフプラン表の作成で計画を立てて解決していきましょう。