マイホーム購入講座
第3回　頭金の準備について

マイホームの購入は人生の一大イベントです。

今回はお金の準備についてです。

以前は頭金は４分の１くらい準備しておかないと、ローンが下りない。なんてことを言った時代もありました。

今では頭金なしでローンを使って住宅を購入される方も増えたようですが、個人的にはお勧めしません。

頭金を準備するとはどういうことなのか、準備の仕方、関連税制を含めてお話をしてゆきます。

頭金という言葉は聞いたことがあるけど、住宅購入の際には具体的にどういったお金のことを言うのかな？ということを定義しておきましょう。

頭金＝住宅購入のために用意した現金

とします。つまり住宅ローン以外に用意した資金のことになります。

• ご自身が貯めてきた資金
• 配偶者が貯めてきた資金
• 両親や祖父母から贈与された資金　　　これらを含めたすべてが頭金になります。

頭金の有無で住宅ローンを借りることができないということは、あまりありません。ただし、選択できる借入の種類や金融機関、制度が限られます。

借入の制度によって、借入限度額を計算する上で「融資率」という基準があります。購入または建築する物件の何％までを融資できるか？という基準です。
民間の住宅ローンの場合は「10割」もしくは「建設費（土地含む）または購入価額以内」というケースが多くなってきています。
一方で80％というものもあり、あまり公表されていません。

でも、以下のような条件が付いていて、具体的に公表されているものもあります。

財形住宅融資：住宅の新築・購入・リフォームに要する費用の9割、
　　　　　　　財形貯蓄積立額の10倍までが借入限度額

フラット50：融資率は9割以内

フラット35：融資率（9割以下・9割超）によって適用金利が変化する。

結論：頭金は2割程度用意できると選択肢が広がる

参考：住宅金融支援機構ホームページ

頭金の有無や金額によって、住宅ローン借り入れ後にはどのような影響があるのでしょう？
①支払総額の違い
②中途売却の際の問題　について検討します。

①総支払額の違い
仮に4000万円の物件を35年、年利2.0％の固定金利、元利均等返済で住宅ローンを組んで購入したとします。すべてローンで賄った場合と、25％の1,000万円を頭金として用意することができた場合について検証します。

支払利息だけで391万円もの差が出てきます。
月々の返済額の差、33,130円も返済計画立案の上では大きい金額です。
収入金額いかんではそもそも4000万円の借入自体ができない可能性もあります。（負担率の問題）

②中途売却の際の問題
上と同じ条件で、仮に8年後に2,500万円で住宅を売却する必要が出た場合について検証します。

途中売却を想定した場合、ローン残高が売却予定金額より多い場合には金融機関が簡単に売却に応じてくれることは少ないでしょう。（抵当権が設定してありますから売却には金融機関の承諾が必要です）
仮に今回の検証の場合、頭金ありであれば売却に応じてくれやすくなると思われます。

こうした万が一の場合に、頭金を用意したか否かが以外と大きな差となって立ちはだかる可能性を考えておく必要があります。

自分で作る以外のお金の用意の仕方について考えます。両親からお金を出してもらうこと自体は悪くないのですが、兄弟間や親族間でのもめごとの種にならないような根回しは必要です。
そのあたりを踏まえつつ、いくつかのやり方の中から税制上の要点を踏まえて考えていくことになります。

①両親から借りる
②両親と共有名義にする
③両親からもらう　　　　これらについて考えます。

①両親から借りる
税務に携わった経験からするとあまりお勧めしません。
なぜかというと「貰ったのではなく借りている」という事実を証明することが必要になるからです。

具体的には
金銭消費貸借契約書を作成し、市場金利並みの利息を実際に支払い、記録を残しておくこと
などが求められます。税務調査などの際に「借りているお金であること」が証明できないと、資金の贈与とみなされて贈与税を反則金（無申告加算税、不納付加算税等）込みで賦課されることになりかねません。
検討されるなら、事前に税理士の先生に具体的に相談されることをお勧めします。

②両親と共有名義にする
両親にお金を出してもらって、家の持ち分をその金額に応じた分だけ両親の名義にします。登記する際に実際に出してもらった金額の分だけ両親名義として登記すれば、贈与を受けたことにはなりません。

ただし両親の相続が発生した時には、両親名義として登記した持ち分は相続財産と言う扱いになります。相続財産の計算に含まれることになります。加えて両親の持ち分に対して、家賃を検討する必要が出てくるかもしれません。
検討されるなら、税理士・司法書士の先生に事前に相談することをお勧めします。

③両親からもらう
両親から住宅取得資金として金銭を贈与してもらいます。金銭の贈与契約書を作成して、贈与してもらう資金を銀行振込で自分の通帳に振込してもらうことにより、事実関係を証明します。

贈与を受けるのですから、もらった資金に対して贈与税が発生しますが仮に両親からの贈与であれば
「住宅取得資金の贈与を受けた場合の贈与税の非課税」というものがあって、確定申告をすることで省エネ等住宅に該当する場合には最大1,000万円まで（その他の住宅の場合には500万円まで）贈与税が非課税となる制度があります。加えて、相続時精算課税制度を利用すればさらに2,500万円まで非課税で贈与を受けることも可能です。
これらの制度には所得や住宅に関して細かい条件があります。また、贈与を受けた分の金額については住宅借入金控除が利用できなくなるなど、気を付けなくてはならない部分もあります。事前に内容を確認してください。

確定申告手続きは自分ですることもできます。不安な方は税務署か税理士の先生に事前に相談することをお勧めします。

＊詳しくは国税庁のホームページでご確認ください。
＊税制の改正にはご注意ください。
＊2024年6月末現在の税制に基づいています。

他にも検討すべきことはたくさんあります。

・ローン借入の可否・建築規模・坪単価の相場

・建築時期・補助金・住環境と地域・学区

・土地の持つ制約・手入れのしやすさなどなど

今回は頭金についてお話してきました。
結論としては、
頭金はなくてもローンは組めそうだが購入価額の2割ほど用意できると安心且つ選択肢が増える。
といったところでしょうか？

今後住宅ローンを支払っていくことを考えると、ライフプランを考えて資金の計画を立てていく必要があります。住宅購入についても計画を立てて考えることで、頭金を作っていくことは可能ではないでしょうか？

当事務所にご相談いただければ、無理のない返済・無理のない頭金づくりのお手伝いができます。

2024/7/2更新

ここまでお付き合いいただき、ありがとうございます。

マイホームの購入は慣れないことでもあり知らないことも多くて、メンタル的にも大変です。

各種デザインや間取りを考える前に、どんなことを考えるべきか聞いておきたいと思いませんか？

私自身は2022年に新築で家を建てましたので、その経験を踏まえてお話しできると思います。

お金に関する疑問は、ライフプラン表の作成で計画を立てて解決していきましょう。

「よく解ってないんだけどいいかな？」からでも構いません。
不安をなくすためにぜひ一度ご相談ください。