マイホーム購入講座
第4回　住宅ローンの下準備

マイホームの購入は人生の一大イベントです。

今回も前回に引続きお金の準備についてです。

住宅ローンを組むにあたっての下準備について考えます。

住宅ローンを組む前に頭金をどうするかについては、前回検討しました。そのほかに準備できることと、これは必要！ということについてのお話です。

住宅ローンを実際に申し込むにしても「どこに話に行ったらいいのかよくわからない」というのが本音ではないでしょうか？仕事で銀行とお付き合いのある方ならともかく、銀行で借入をしたことのある人は少ないことと思います。
大半の方は住宅メーカーの営業さんに紹介してもらうか、銀行のローン相談窓口に出向くかすることになります。。
何を聞かれるのか、何を見られるのかわからなくて不安になりますよね。

• 今のお勤め先と勤続年数
• 年収
• 借入の状況
• 貯蓄の状況

融資条件の中にある主な項目がこのあたりから確認・推測できるので、まずはこのあたりからヒアリングされると思います。気をつけたいのは①勤続年数②現状での借入残高の二つです。
①勤続年数は3年くらいないと入り口としては厳しいようです。（転職の理由など確認されます）
②自動車ローン、カードローン、キャッシング、奨学金も借入金のうちに含まれます。

後、今後転職や独立を考えているか。配偶者は共同で返済していくつもりなのか。現状で頭金は用意できているか。貯蓄のできる家計の状況になっているか。どの程度の規模の借入を考えているのか。などはいずれヒアリングされることとなります。

ただ、融資条件については各金融機関とも公開していませんので、融資担当者と話してみないと何とも言えない部分もあります。ここでは、一般論としてお話をしてゆきます。

住宅ローンを借りるのに、住宅ローンというものがどういうものなのか知らないでは済まされません。

でも、知りたいのはいくらまで借りられるのか？いくらなら返していけるのか？何か見直すべき部分があるか？だと思います。そのあたりのヒントと、一般的に借入限度額はどうやって決まるのかなどを見ておきましょう。

①総返済負担率
年収のうち、借入金の返済に回す金額の割合で30～35％までとするケースが多いようです。
年収×総返済負担率÷１２か月の計算の答えが月額での返済に回すことのできる金額の上限とされています。年収が450万円なら
　　450万円×35％÷12か月＝131,250円が返済月額の上限と考えます。
この際にほかの返済があればその返済額は計算の答えから差し引いて考えます。
②年齢・返済期間
基本的に20歳以上70歳までで考えます。
70歳までに完済できるようなローンを組むケースが多いかと思います。
個人的には退職までに、退職金を計算に入れずに完済しておきたいと考えます。
③融資率
借入の対象となる物件の建築・購入価額の何割まで融資できるかが決まっています。
金融機関とローン商品によって8割から10割まで様々です。
④金利
ひとことで金利といっても3種類を押さえておいてください。

• 店頭表示金利　いわゆる「基準金利」金融機関が公表している金利のこと
• 優遇金利　キャンペーンや一定の条件に適合することによって基準金利から差し引く金利
• 審査金利　融資審査の際に用いる金利　顧客の属性や返済能力によって変動する（非公開）

「店頭表示金利」ー「優遇金利」がいわゆる「貸付金利」になります。

いきなり銀行に行って話をするよりも、ある程度の目星をつけてから借入と物件の話をしたいところです。仮にどのくらいが計算上の借入限度額となるか計算してみましょう。

条件：
年齢35歳　　年収400万円　　借入期間35年　元利均等返済
店頭表示金利4.0％　　優遇金利1.5％　　総返済負担率35％　　

計算：
①年齢　70歳－35歳＝35年　∴35年
②適用金利　4.0％-1.5％＝2.5％
③返済月額の上限　　400万円×35％÷12か月＝116,666円
④借入限度額　　116,666円÷3,575円×100万円＝32,633,846円≒3,260万円　　∴3,260万円

3,260万円まで借りられる計算になりました。
ただし、上の条件や個人の信用情報などは金融機関によって変わりますので
あくまで「こんな感じ」といったところです。

尚、④の計算式の3,575円は返済額早見表という表から拾ってくる数字です。
金利と返済期間から100万円当たりの返済金額を導き出すことができます。

因みに、手計算しなくてもネット上で返済額のシミュレーションはいっぱいあります。
数字を入れ替えながら試してみるといいかもしれません。

これで、いくらくらいの物件を考えていけばいいのかが考えやすくなりました。

仮に1,000万円の頭金を用意できれば、4,200万円くらいまでの物件は検討できそうです。
実際に借入をする場合には正式な審査を経てということになりますので、限度額もある程度は変動すると思われます。

住宅ローンのご相談を受けると、必ずお聞きすることがあります。この月額でずっと返済していけますか？ということです。上記の例でみると月額の返済額は12万円弱です。

毎月の返済額は、今後のライフプランを見越したうえで返済可能な額ですか？
欲を言えば、返済したうえで余裕はありますか？

借入する時に大事なのは
借りられる金額ではなく返せる金額の借入を利用することです。

住宅ローンを組む際にはライフプランを立てましょうというお話をするのはこれが理由です。
特に教育費との兼ね合いは大事な要素です。
お子さんが中学生くらいになったら、学費以外にも食費や衣類など大きくお金がかかります。
そして、日々の家計を預かる主婦的な感覚は大事です。

返済が苦しそうだからあきらめましょうという話ではありません。

返済が苦しくならないように頭金を用意しましょう。そのために購入時期は少し遅らせましょう。
お子さんの手がかかるうちは返済額を押さえておき、その後の返済額を大きくしましょう。
家計を見直してみましょう。奥様はパートに出ることはできませんか。
共働きなら二人でローンを組むことを検討しませんか。親御さんからの援助は見込めませんか。
職場に住宅関連の貸付制度はありませんか。

などなど、対処の方法はいくつもあると思われます。

他にも検討すべきことはたくさんあります。

・建築規模・坪単価の相場

・建築時期・補助金・住環境と地域・学区

・土地の持つ制約・手入れのしやすさなどなど

今回は住宅ローンの考え方についてお話してきました。
結論としては、
ある程度の金額のあたりを付けて物件選びをするために、少し勉強しておきましょう。
といったところでしょうか？

今後住宅ローンを支払っていくことを考えると、
ライフプランを考えて資金の計画を立てていく必要もあります。

当事務所にご相談いただければ、無理のない返済・無理のない借入のためのお手伝いができます。

2024/7/2更新

ここまでお付き合いいただき、ありがとうございます。

マイホームの購入は慣れないことでもあり知らないことも多くて、メンタル的にも大変です。

各種デザインや間取りを考える前に、どんなことを考えるべきか聞いておきたいと思いませんか？

私自身は2022年に新築で家を建てましたので、その経験を踏まえてお話しできると思います。

お金に関する疑問は、ライフプラン表の作成で計画を立てて解決していきましょう。

「よく解ってないんだけどいいかな？」からでも構いません。
不安をなくすためにぜひ一度ご相談ください。