マイホーム購入講座
第７回　住宅ローンの考え方

マイホームの購入は人生の一大イベントです。

今回は住宅ローンの考え方ついてです。

住宅ローンにも流行り廃れがあります。
特にハウスメーカーの営業の方は「いま」「すぐに」購入してもらうことに重きを置くせいなのか、時にとんでもないセールストークを展開することもあります。

特に悪気があるのではなく、お客様のマイホームの夢を確実に実現するためなのでしょう。
でも、住宅ローンは返していく住宅購入者が
「いかに無理なく」「継続的に」返していくことができるかが一番の論点です。
このあたりのお話をしていこうと思います。

住宅ローンを考える上で一番大事なことをお話します。
今まで借り入れをしたことの無い方にとって、気になることといえば「借りられるのか？」「いくらまで借りられるのか？」が最も気になることではないでしょうか？
そのお気持ちはよくわかります。だって、今まで金融機関に頭を下げてお金を借りたことなどないのですから、誰だってそうなります。

でも、一番大事なことはそうではありません。
借りたお金を無理なく返していけるかどうかこれが一番大事なことです。
住宅ローンを返せなくなって、マイホームを手放すようなことになってしまっては元も子もありませんね。だからここが出発点になります。
その上で、どんなローンを組んでどう返していって途中で繰り上げ返済をして・・・などの計画を練っていくことが必要です。

所得税関連の各税制と比較しても、住宅ローン控除は変更が多い項目です。控除率が引き下げられたり、住宅の性能基準が2024年から厳しくなったりなどの変更が控えています。

特に近年は、国税庁も住宅ローン金利と住宅ローン控除の控除率との逆ザヤについては注目しており、不公平感が出ないように注意したうえで、金利の逆ザヤを解消する動きが出ているようです。（住宅ローン控除率：年末借入残高の0.7％　住宅ローン金利：変動35年0.320％などといった状況）

こうした状況を踏まえて、
住宅ローン控除を最大限活用しつつ逆ザヤの発生を盾にとって、必要以上に借入を勧めるかのような
勧誘をする業者も散見されるようです。

これ、ちょっと危ない風潮だと思っています。
まず、セールストークの内容として「逆ザヤで儲かっちゃう」ようなことを言ってしまえば、これは誤認勧誘になりかねません。金利が今後上がる可能性も出てきます。そもそも住宅ローン控除が使えるのは13年間だけですし、所得が2000万円を超えた年には適用できなくなります。

そもそも、35年間毎月返せますか？いつまで払い続けるつもりですか？金利が5％とかになったらどうしますか？子供にお金がかかるようになったり、病気をしたり、転職を考えたくなったらどうしますか？などといった検討は含まれていません。

変動金利で借入する際には特に、大きな変化は大体5年ごとにやってくる作りになっています。
ある月に突然、返済額が大きく増える通知が来て慌ててしまうようではいけません。
また、一見返済額が同じに見えても元本の返済が進んでいなかったり
　　　　　　　　　　　　　　　　未払利息が発生していることも可能性として考えられます。

当たり前のことのようですが、
お金に関することですし、個人個人の人生の目標も違います。一律にお得などということはありません。

住宅ローンについても払い続けていくことを考えたら、毎月の負担が小さいことがいいと思う人、返済期間が短いことがいいと思う人、安全に返すことを考えたい人、月給に比べてボーナスが多い人などいろいろあるのです。

これらの違いや希望を反映させてローンを組み、且つ支払金利を抑えることで総返済額がより少なくて済むような落としどころを考えていく必要があります。

そこまでじっくり考えてローンを組むことは、自分一人ではなかなか難しいことです。
しかも、マイホームのことを考えながら限られた時間の中で判断していくことは、一段と高いハードルになります。

金融機関の担当者や我々のようなFPとこうした話をするときのための、条件や問題点の洗い出しについて次で考えます。

自分にとっての借入をする上でのリスクについて考えます。例えば
20代～30代
・教育費の増加・転職の可能性・転勤の可能性　など
40代～50代
・完済時期の問題（退職までに完済するスケジュール）
・病気の有無・現状の教育費との兼合い・老後資金の準備
・転職や独立の希望の有無・子供の結婚・親の介護　など
60代～
・完済時期の問題・親子リレー返済（2世帯住宅）の検討・老後資金との兼合い・相続問題　など

こういった具合に、年代や家族構成によって検討すべき内容には違いが表れます。
近年の傾向として、婚期が遅いことが挙げられます。
この場合は、退職するくらいの年齢にお子さんの学費がかかる時期が重なるなど特徴的な資金需要を考慮する必要があったり、その後に住宅ローンを残すこととの兼ね合いを考える必要もあります。

これら個人的な事情をはっきりさせておくことでローンを組み合わせたり、固定金利の期間を考えたり、返済方法や繰上返済の計画を立てたりすることができるようになります。

自分の置かれるであろう状況について考えておくことで、住宅ローンを考える上で抑えるべきポイントがはっきりします。
具体的にこうしておけば返済の心配が減りますね。といったお話ができるようになります。

2024/7/2更新

ここまでお付き合いいただき、ありがとうございます。

マイホームの購入は慣れないことでもあり知らないことも多くて、メンタル的にも大変です。

各種デザインや間取りを考える前に、どんなことを考えるべきか聞いておきたいと思いませんか？

私自身は2022年に新築で家を建てましたので、その経験を踏まえてお話しできると思います。

お金に関する疑問は、ライフプラン表の作成で計画を立てて解決していきましょう。

「よく解ってないんだけどいいかな？」からでも構いません。
不安をなくすためにぜひ一度ご相談ください。