マイホーム購入講座
第8回　長期金利について

住宅ローン金利が上昇するようになってきました。

特にネット銀行などの新たな借入先の台頭により、住宅ローン市場は戦国時代ともいうべき様相を見せています。

そんな中で、借りる側としてはどういったスタンスで構えるべきか？返済方法による違いは？住宅ローンの仕組みと今後の金融市場を見据えながら考えていきます。

が、その前に重要なポイントを抑えましょう。長期金利と短期金利についてです。
金融商品にも共通するのですが実は金融の世界では結構重要なファクターで、理解しているか否かで投資判断（今回は借入にかかる判断）に大きな影響を及ぼす可能性があります。

今回は長短金利の内の長期金利についてのお話です。

住宅ローンを組む際に最も気になることはなんでしょう？
希望額が借りられるかどうか。
月々の返済額はいくらになるか。
総返済額はいくらになるか。
少しでもお得に借入できないか。　　等々

これらのすべてに金利が影響してきます。
希望の金額が借入できるかどうかについても、現状の金利から総返済額を考えて返済能力が審査されます。

ここ10年ほどのフラット35の金利の推移（各金融機関のうちの最高金利）をグラフで示します。
＊実際の適用金利ではありません。あくまで傾向を見ていただくための表ですのでご注意ください。

確かに金利自体は上昇しています。フラット35の金利を見ていますので21年以上35年未満の長期固定金利です。適用金利は１％台後半で特に高くはなっていませんが、一番低かったころに比べたら、やはり倍の金利水準になってきていると言えます。

因みに、２０２４年６月現在ですが宣伝などで0.3％台をうたっている金利は短期変動金利の話ですので、推移の仕方は全く違います。

長期金利とは何でしょう。

辞書的には：資金の貸し借りをする期間が1年を超える場合に適用される金利のことです。ニュースや新聞で長期金利という場合は、10年物国債（償還期限が10年の国債）の金利、すなわち10年物国債の利回りをいいます。住宅ローンや自動車ローンなどその他の長期金利の指標となります。
もう少しイメージが沸きやすいように言い直すと
「国（倒産可能性ゼロ）に10年お金を貸すとしたら、どれくらいの金利で貸そうと思うか」
という金利のことになります。

10年物国債の利回りをグラフにするとおおよそ上のようになります。平成10年以降の低迷ぶり、特に平成25年以降は1％もないような金利となっていましたが、令和６年あたりから１%を超えて上昇基調となっています。
＊前出のフラット35の金利とはチャートの期間が違います。

「こんなに利息が低いのに、住宅ローンは3.○○％とは何事か？」と思う方もいらっしゃるかと思います。上の金利はあくまでも「返済不能となるリスクがない」「国に対して」の金利です。一般人がお金を借りようとする場合には「返済不能になるリスクが0ではない」分だけ、金利が上乗せされることになります。
よって、10年物国債の利回りからわかるのはあくまでも傾向です。

長期と短期とにかかわらず金利というものは、資金需要によって変動します。つまり、資金を必要とする人が多ければ、代わりに高い金利をいただきましょうという話になるわけです。一方で、資金を必要とする人が少なければ、低い金利でもいいから借りてくれないかな。という話になります。

では、この資金需要はどういった要因で変化するのでしょうか。一般的には「景気」「物価」「為替相場」が影響していると言われます。
以下では資金は金融機関が持つ預貯金などのこと、貨幣は現金と考えると理解しやすくなります。
「景気」　　：景気が良くなると、企業は設備投資を増やして物をたくさん供給しようとします。
　　　　　　　そのための資金が必要になるため、金利が上昇します。
「物価」　　：物価が上がる時というのは、貨幣の価値が下がっている時です。同じものを購入するの
　　　　　　　により多くの貨幣を必要とします。貨幣の流通が増える分、資金は減少します。その分
　　　　　　　資金の価値は上昇し、金利は上昇します。
「為替相場」：仮に為替が円安ドル高に向かったとします。円を売ってドルを買うわけですから円資金
　　　　　　　は減少します。すると円資金の需要が高まって、金利は上昇します。
　　　　　　　別の角度から考えると、円が売られるわけですから、円の価値は下がっています。
　　　　　　　ドルとの関係を考えた時にドルに対して金利が上昇します。

ちょっと独特の考え方なのでしっくりこないかもしれませんが、上記の「資金」と「貨幣」の考え方を踏まえると多少わかりやすいかと思います。

2024年6月現在でいうと「景気:上向き傾向　物価：上昇中　為替：円安進行中」ということで、金利は上昇する要件を満たしていると判断できます。

2025年4月現在では「景気：上向き傾向　物価:上昇中　為替：円高傾向かつ大幅変動中」となっており、波乱含みの状況ですが足元では金利上昇傾向が続いている状況であると言えそうです。

住宅ローンと長期金利の関係についてお話します。

住宅ローンの金利を考えるときには主に、固定金利と変動金利のどちらをどう組み合わせるかが問題になります。住宅ローンは20年から50年といった長期で借入するものになります。

長期金利は固定金利の住宅ローンを検討する際に、直接的に影響します。変動金利でも直接的にとは言えませんが、将来の適用金利を予想する際には影響を及ぼします。

長期金利が上昇傾向にある際には、固定金利は上昇する傾向をとります。変動金利は目先の短期金利に左右されますが、将来（５年後か10年後以降）の金利が長期金利に合わせて上がっていく可能性を検討しておく必要はあります。

金利は為替や株式などと比べるとゆっくり動く傾向があります。住宅ローンの適用金利は基本的に毎月1日付で変更されます。慌てて動く必要はないのですが、一方であらゆる予測はあてにならないと思っておいた方がいいかもしれません。
住宅ローンを考える際には様々な局面で支払いに困らないような方法を、前もって検討しておきたいものです。

2023/10/20

2024/6/28更新

2025/4/18更新

ここまでお付き合いいただき、ありがとうございます。

マイホームの購入は慣れないことでもあり知らないことも多くて、メンタル的にも大変です。

各種デザインや間取りを考える前に、どんなことを考えるべきか聞いておきたいと思いませんか？

私自身は2022年に新築で家を建てましたので、その経験を踏まえてお話しできると思います。

お金に関する疑問は、ライフプラン表の作成で計画を立てて解決していきましょう。

「よく解ってないんだけどいいかな？」からでも構いません。
不安をなくすためにぜひ一度ご相談ください。