マイホーム購入講座
第9回　短期金利について

前回は長期金利と住宅ローンということで、いわゆる全期間固定金利で借入する際の影響などについてお話ししました。

今回は短期金利です。
短期金利が住宅ローンを考える際に重要になるのは変動金利型の住宅ローンの金利変動について考える場合です。

変動金利型の住宅ローンの主な仕組みについて説明しながら、短期金利についてのお話をしてゆきます。

短期金利について少し深堀してみましょう。

短期プライムレートは「銀行が最優良な企業に対して短期(１年以内)で資金を貸し出す際に適用となる貸し出しレートのこと」です。この決め方についてですが、現在は各銀行が市場で資金を調達する際の金利が基になっていると言われています。故に、無担保コールや譲渡性預金といった短期の金融商品で市場で利回りが発表されるものがその基準となっているわけです。
一方で最優良な企業に対して貸し出す際の条件になるものですから、それ以上低い金利はあり得ません。同じ期間で個人が借りようとすれば、それよりも高い金利を支払うことが条件になります。

じゃあ、短期プライムレートはわかったから短期金利っていうのはどんなものなのか？という疑問が生まれます。実はそのものずばりこれですといったような「短期金利」なるものは存在しません。
一般に「短期金利といった場合に具体的にこの金利を言います」といったものは存在せず、1年以内で資金をやり取りする際の金利全般のことを指しています。これは長期金利についてもいえることです。

ニュースや政治家のコメントでも、このあたりのことを具体的に説明することはまずありません。
いわゆる短期(長期)の金利動向のことを言っているのだと思っておきましょう。
 

長期と短期とにかかわらず金利というものは、資金需要によって変動します。つまり、資金を必要とする人が多ければ、代わりに高い金利をいただきましょうという話になるわけです。一方で、資金を必要とする人が少なければ、低い金利でもいいから借りてくれないかな。という話になります。

では、この資金需要はどういった要因で変化するのでしょうか。一般的には「景気」「物価」「為替相場」が影響していると言われます。
以下では資金は金融機関が持つ預貯金などのこと、貨幣は現金と考えると理解しやすくなります。
「景気」　　：景気が良くなると、企業は設備投資を増やして物をたくさん供給しようとします。
　　　　　　　そのための資金が必要になって、金利が上昇します。
「物価」　　：物価が上がる時というのは、貨幣の価値が下がっている時です。同じものを購入するの
　　　　　　　により多くの貨幣を必要とします。貨幣の流通が増える分、資金は減少します。その分
　　　　　　　資金の価値は上昇し、金利は上昇します。
「為替相場」：仮に為替が円安ドル高に向かったとします。円を売ってドルを買うわけですから円資金
　　　　　　　は減少します。すると円資金の需要が高まって、金利は上昇します。別の角度から考え
　　　　　　　ると、円が売られるわけですから円の価値は下がっています。ドルとの関係を考えた
　　　　　　　時にドルに対して金利が上昇します。

ちょっと独特の考え方なのでしっくりこないかもしれませんが、上記の「資金」と「貨幣」の考え方を踏まえると多少わかりやすいかと思います。

短期金利は住宅ローンを考える際には主に変動金利を考えるときの基準です。
変動金利型の住宅ローンでは主に半年ごとに金利が見直されます。半年ごとに銀行から通知が送られてきて各月の返済額とその内訳(元金いくら利息がいくら)について知らされます。５年間は返済額(元本＋利息)は変動しません。その内訳が変わるだけです。そして、５年ごとにローン残高と返済期間をもとに返済額(元本＋利息)の見直しが行われます。（MAXそれ以前の返済額の１．２５倍までという制約のあるものが多くなっています）
こうした変化の都度ごとに短期金利が影響を及ぼしてきます。

近頃、「金利の上昇によって住宅ローンが返済できなくなる人が出てくるのではないか」といったことを心配される方がいらっしゃいます。変動金利で住宅ローンを借りている方は５年ごとの見直しのタイミングが来た時に、どこまで月々の返済額が上昇するかは気になるところです。場合によっては未払い利息が発生するということも、視野に入れなくてはならなくなるかもしれません。
＊未払い利息については別の機会にご説明します。

ただ、この金利上昇に関する議論は多少騒ぎすぎかなと思う節があります。
そもそも住宅ローンを組む最初の段階で、余裕をもって住宅ローンを組んでいるはずだということ。
仮に返済が苦しくなるようであれば、毎月の返済の負担を軽減することは可能なケースが多いこと。
 

もし、収入が減少したり病気になって返済が難しくなるようであれば、その段階で早めに銀行の融資担当者と相談することで対応策は生まれます。あれこれと思い悩みながら時間だけが過ぎていってしまうと、対応できることもできなくなっていってしまうケースが出てきます。

今のところ長期金利が上昇を始めていて短期金利はさほど変動していません。既に返済を始めている方の金利はしばらく変わりません。
ただし、長期と短期の金利は一定の金利差に収斂してゆく傾向があります。短期金利もいずれは本格上昇のタイミングが来るということです。
現在返済をしている方は、繰上返済という選択肢を有効活用できるように資金を作ることを考えておくと安心かもしれません。

2023/11/7

ここまでお付き合いいただき、ありがとうございます。

マイホームの購入は慣れないことでもあり知らないことも多くて、メンタル的にも大変です。

各種デザインや間取りを考える前に、どんなことを考えるべきか聞いておきたいと思いませんか？

私自身は2022年に新築で家を建てましたので、その経験を踏まえてお話しできると思います。

お金に関する疑問は、ライフプラン表の作成で計画を立てて解決していきましょう。

「よく解ってないんだけどいいかな？」からでも構いません。
不安をなくすためにぜひ一度ご相談ください。